El contrato de alquiler o
arrendamiento es un tema cotidiano en la República Dominicana ya que una gran
parte de la población arrenda o Alquila viviendas, unos como propietarios y
otros como inquilinos.
En este artículo estaremos
desglosando algunos aspectos del alquiler o arrendamiento de acuerdo con la ley.
algunas Definiciones de alquiler o arrendamiento.
- Según el código civil en su artículo 1543,
arrendamiento es en donde una de las partes se obliga a dar a la otra en goce o
uso de una cosa por tiempo determinado y por precio cierto.
- El contrato de alquiler, arrendamiento o locación (locatio-conductio por
su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual
una de las partes, llamada arrendador
o propietario, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una
cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario o inquilino, quien a su vez se obliga a pagar por ese
uso o goce un precio cierto y determinado. (wikipedia).
- El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, es un contrato
bilateral, es decir, genera obligaciones para ambas partes, además es oneroso,
consensual, de ejecución sucesiva, principal y nominado.
LO QUE
DEBES DE SABER??
Al instante de alquilar un inmueble se
debe tener en cuenta una serie de obligaciones que tanto el propietario como el
inquilino deben cumplir. Sin embargo, también poseen ciertos derechos.
A pesar de que una gran cantidad de la población
alquila o arrienda, la mayoría de la población no está bien orientada acerca de
los deberes y derechos que tienen al momento de rentar o alquilar una
propiedad.
QUE ESTABLECE LA LEY!!
Existe una legislación
referente a los alquileres, la ley 4314, modificada por la 17-88 del 5 de
febrero de 1988, que reglamenta la prestación y aplicación de los valores en el
inquilinato, de cual se encarga el Banco Agrícola. Pero además, está un
gravamen que cobra la Dirección de Impuestos Internos (DGII) relativo al valor
de alquileres. Aunque la principal misión del Banco Agrícola es ofrecer
facilidades crediticias para el fomento y diversificación de la producción
agrícola, a fin de elevar las condiciones de vida de los agricultores, así como
contribuir al desarrollo económico del Estado, también tiene un departamento
que recibe los contratos de alquileres.
Deberes y derechos Según la ley de inquilinato,
los dueños y los encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas y
espacios físicos para alquiler, deben depositar y mantener en el banco agrícola
las sumas que exijan a los inquilinos como depósitos para garantizar los pagos
y el cumplimiento de cualquier otra obligación legal. Si el dueño de la
propiedad no paga el depósito durante los 15 días de su vigencia, deberá pagar
un recargo de un 10% por cada mes de demora, sin que se pase del 50% de la suma
a depositar, lo que se le agregará al monto original.
Esta ley establece que en todo contrato de
alquiler el inquilino debe entregar al propietario o encargado de un inmueble,
el valor de por lo menos un mes de adelanto en los contratos de un año, dos
meses por dos años, y así sucesivamente. Salvo el caso de alquiler de vivienda
exclusivamente, que exige la entrega de una mensualidad independientemente de
su duración.
La ley 4314 data del régimen dictatorial de Rafael
Leónidas Trujillo, del 29 de octubre de 1955, y fue modificada por la Ley17-88
el 5 de febrero de 1988. La norma establece un su artículo 1 que los
propietarios y encargados de casas, apartamentos, edificios, oficinas,
almacenes, naves industriales y espacios físicos para alquilar en las zonas
urbanas y suburbanas estarán obligados a depositar y mantener en el Banco
Agrícola las sumas que exijan a los inquilinos o empresarios como fianza
(depósito) para garantizar el pago del arrendamiento o el cumplimiento de
cualquier otra obligación legal o convencional derivada del contrato.
Esto significa que una vez alquila un inmueble, el
propietario tiene que registrar ese contrato y depositar el dinero de la fianza
de forma obligatoria, en un plazo de 15 días, en el Departamento de
Alquileres del Banco Agrícola, entidad administradora de estas disposiciones.
Además de la ley de
inquilinato, está el decreto 4807 del 16 de mayo de 1959, sobre control de
alquileres de casas y desahucios, concedido por el Estado mediante la crisis
del país luego del ciclón San Zenón, con la finalidad de proteger la población
de ser desalojada por los propietarios.
Este decreto prohíbe desalojar a un inquilino de
la vivienda en que habita, a menos que se anule el contrato de alquiler por
falta de pago o por utilizar la propiedad para fines distintos a lo que fue
alquilado. También establece que sin el consentimiento del inquilino, el
propietario de casa, apartamento o habitación, tiene totalmente prohibido
aumentar el precio del alquiler por encima del precio que actualmente se esté
pagando, a menos que una resolución del Control de Alquileres de Casas y
Desahucio lo autorice.
En caso de que el
propietario de la vivienda alquilada se niegue a recibir el pago de la
mensualidad, el inquilino debe acudir al Banco Agrícola y depositar la entrega,
según el artículo del decreto 4807.
Otro aspecto que explica la ley en el párrafo 1
del artículo 1 es que el valor de la fianza será igual a un mes de
arrendamiento siempre y cuando se establezca un contrato por un año; de dos
meses de alquiler si el contrato se fija para dos años o año y medio, y de tres
meses los de plazos superiores a tres años.
Pero en el párrafo 2 indica que en caso de los
contratos para alquileres de viviendas se establece exclusivamente que el
adelanto entregado debe ser igual a una mensualidad, independientemente de su
duración. En República Dominicana, por lo general, los propietarios piden dos
depósitos por un contrato de alquiler de un año.
cuando el contrato de alquiler llega a su termino sin ser notificado a el inquilino se produce lo que es la Tácita Reconducción.
Que es la Tácita Reconducción del contrato de alquiler?
La actitud del arrendador frente al arrendatario que siguió ocupando el inmueble equivale a consentir la continuación del contrato, es decir, la tácita reconducción, la cual produjo entre las partes un nuevo contrato al cual se extendieron las cláusulas del anterior contrato.
CONTINUA....
fuentes:
Modelo de Contrato de Alquiler.
Derechos de los propietarios según la ley y el decreto de alquileres.
LEY No. 17-88 SOBRE DEPOSITO DE
ALQUILERES EN EL BANCO AGRICOLA
DECRETO 4807 SOBRE CONTROL DE ALQUILERES
Y DESAUCIO, DE 16 DE MAYO DEL 1959.
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